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北京的棚改:一线城市如何发力
时间:2016-04-19 15:11:25来源:经济观察报作者:
  600万套棚改任务,一半以上用货币化安置,住建部能在2016年实现这个目标吗?
  钱看起来并不是问题。经济观察报从国家开发银行了解到,近期国开行正在与部分省市签署“十三五”开发性金融合作备忘录,期望发挥开发性金融的优势,在棚户区改造等方面提供支持。自2005年起,国开行已经累计发行了26单信贷资产证券化产品,规模供给2328亿元,所盘活的信贷规模,重点投向棚户区改造等重点建设领域。
  这些钱缓解了地方政府实施棚改的资金之渴。“过去棚改政策出来,地方有很大的争议,政府用棚改资金也没什么积极性,货币化安置让地方政府有动力去做棚改,因为只要签订协议,政府就能拿到钱。”一位来自开发商的人士称。
  一位地方政府人士称,中央的棚改任务分解到地方,按照地方的任务量,每开发一平方米,就能从国开行领到多少棚改资金,而且现在资金下放速度也非常快了。
  但该人士也表示,最影响棚改进度的是拆迁安置问题。在地方政府看来,回迁安置通常比较能被老百姓接受,虽然也存在很多矛盾,比如按照城市规划,棚改的地块也许不能安置那么多人,需要提供多元化的安置方式,比如异地定向安置,及货币化安置。
  而在被拆迁地居民看来,货币化安置的钱虽然多,但在同样地段想要买到同样的房子并不容易。特别是对那些身处一线城市黄金地段的拆迁户来说,尽管明知货币化安置将领到最多的拆迁款,但选择这一方式的居民并不多。北京就是一例。
  北京的棚改
  3月23日,北京市白纸坊地区的光源里棚户区改造项目指挥部门口,拉起了一幅极富温情的横幅:“感谢每一位对美好生活抱有憧憬的居民”。
  位于北京市西城区白纸坊的“光源里”、“菜园街及枣林南里”两个棚改项目启动签约仅十五天,85%的居民已签订协议。目前,该比例仍在不断提高,这个北京市西城区最大的棚改项目签约房屋将在4月1日开拆。
  这一次的拆迁工作进展异常顺利,在棚改项目现场,不仅挂起了横幅,还设立了电子信息查询系统,可供居民对涉及征收的全部事项进行查询,并对外实时发布签约情况。
  实际上,仅仅十五天,签约率已达85%的白纸坊地区两个棚改项目仍在冲刺100%的签约率,届时,被拆迁户每户将得到15万元奖励。截止发稿日期,距离项目签约期限结束还有54天,光源里棚改项目已完成签约率91%。
  根据白纸坊地区的安置政策,棚改区内的居民可以选择回迁安置、定向安置、货币化安置三种方案。其中,选择外迁的居民可以购买位于大兴旧宫、丰台南苑、房山拱辰的定向安置房,房价在1.5万元至2万元之间,此外还可以选择货币化安置。
  经济观察报从项目指挥部了解到,近60%的居民选择了回迁安置。一位当地居民告诉经济观察报,“在这里住惯了,孩子上学,大人上班都方便,这个位置也好,升值空间也大,所以选择回迁安置也比较多,但回迁安置房毕竟面积有限,人口比较多的家庭可能会选择定向安置或者货币化安置。”
  按照西城区政府的规划,白纸坊地区的两个棚改项目是西城区的试点项目,其中的房屋征收补偿标准从补偿、补助、奖励三方面进行了细化,这一补偿标准将得到推广,并逐步实现全区征收补偿标准的规范和统一。
  以此为起点,北京市计划在2016年完成3.5万户的棚改工程,这3.5万户棚改计划内居民分布在北京市的139个棚改项目。这些棚改项目是否可以完全效仿白纸坊?事情恐怕并没有那么简单。
  由易入难
  2016年北京市棚改工程已经取得了不俗的成绩,东城区天坛周边57栋简易楼腾退项目、西忠实里项目签约比例均已超过85%。
  这只是刚刚开始,按照北京市政府的棚改工作规划,2017年底,全市要完成棚户区改造15万户,基本完成四环路以内棚户区改造和环境整治任务。2016年,将是北京市全面完成总体目标的重要一年。
  作为试点项目,白纸坊地区的两个棚改项目得到了市政府的高度重视,北京市政府官员多次前往现场了解情况。据了解,这两个项目的房屋征收与补偿工作由西城区人民政府负责,专门成立了菜园街及造林南里棚户区改造项目指挥部,负责房屋征收与补偿的具体实施工作。立项主体分别为北京广安融盛投资有限公司、北京天恒正合置业有限公司。
  显而易见的是,在北京市声势浩大的棚改工程中,国有企业是助推手。比如,北京市在2016年的13项棚改重点建设项目中,立项主体大多为国有企业或国有控股企业。据一位业内人士透露,地方国资委给地属国有企业下达了任务,年内必须按任务参与重点项目的建设。
  国有企业愿意参与的棚改工程,往往是更加聚焦于城市黄金地带。比如,白纸坊的这两个棚改项目就位于北京市南二环以里,属于商业开发价值较高的地段,棚改项目的推动相对容易。随着各区域商业价值高、容易改造的地块已基本改造完毕,棚户区改造的难度也越来越大,不少地方改造建设资金筹措压力较大等问题。
  如果把一线城市的偏远地带与二三线城市相比,那么完成这些地方的棚户区改造,不论采取何种安置方案,地方政府仍需要多渠道筹措资金,利用有限的资金来解决安置。两者的不同或许在于:在库存压力大的二三线城市,货币化安置可以成为消化库存的一剂良方;但在北上广深等一线城市,这种方式并不总能奏效。
  一位来自三线城市住建委的官员表示,在这种情况下,依靠市场化的方式来解决问题可能更为有利。比如,铜陵就采取了房票的方式,对房子进行评估,给出一个总价值,居民可以拿着房票在城市的任何地方买房子,房票由政府与开发商进行结算。这不仅给棚户区居民提供了多样化的选择,有利于消化房产库存,也减轻了政府部门的兑付压力。
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